Il TF prende una decisione in merito alla questione della mancanza di difetti nelle chiusure di locali commerciali a causa del COVID-19

Le chiusure dei locali commerciali disposte dalle autorità in relazione alla pandemia di COVID-19 non costituiscono un difetto dell'oggetto locato

Con la recente sentenza del Tribunale federale 4A_37/2025 dell'11 settembre 2025, i nostri avvocati @Mauro Lardi e @Lukas Pinggera hanno ottenuto una sentenza storica per una locatrice di locali commerciali.

Il punto di partenza della controversia in materia di diritto locativo era la questione se la chiusura dei locali commerciali disposta dalle autorità in relazione alla pandemia di COVID-19 costituisse un difetto dell'oggetto locato e giustificasse quindi un diritto alla riduzione del canone di locazione. Su questa questione giuridica, finora non chiarita dal Tribunale federale, esistevano opinioni divergenti nella dottrina.

Una parte della dottrina sosteneva che il locatore di locali commerciali, con la descrizione dello scopo concordata contrattualmente, concedesse al locatario la possibilità di esercitare un'attività commerciale nei locali affittati. Se il locatario non potesse utilizzare l'oggetto locato per lo scopo previsto senza colpa propria, si sarebbe verificato un difetto dell'oggetto locato. Poiché la chiusura disposta dalle autorità ha impedito l'uso dell'immobile come locale commerciale, sussiste un difetto dell'oggetto locato che, anche senza colpa del locatore, dà diritto a una riduzione del canone di locazione (TF 4A_37/2025 dell'11 settembre 2025, consid. 4.3.4).

I nostri avvocati Mauro Lardi e Lukas Pinggera hanno invece aderito all'argomentazione dell'altra parte della dottrina e hanno sostenuto che occorre distinguere tra caratteristiche relative all'oggetto e caratteristiche relative all'attività. Le caratteristiche relative all'oggetto si riferiscono alla natura dell'oggetto locato, mentre quelle relative all'attività riguardano l'attività commerciale esercitata dal locatario nell'oggetto locato. Il locatore è responsabile solo per le caratteristiche relative all'oggetto. La responsabilità per le caratteristiche relative all'attività sussiste solo se il locatore le ha espressamente garantite. Poiché le chiusure disposte dalle autorità a seguito della pandemia di COVID-19 costituiscono caratteristiche relative all'attività, secondo questa interpretazione non sussiste alcun difetto dell'oggetto locato. Il locatore è quindi responsabile solo se ha espressamente garantito la caratteristica relativa all'attività.

Il Tribunale federale ha aderito alla dottrina sostenuta dai nostri avvocati Mauro Lardi e Lukas Pinggera. È giunto alla conclusione che le chiusure operative disposte dalle autorità per contenere la pandemia di COVID-19 non riguardano la qualità dell'oggetto locato in questione, ma esclusivamente l'attività commerciale che rientra nell'ambito di rischio del locatario. In particolare, ciò non è paragonabile al caso delle emissioni edilizie che riguardano l'oggetto locato (TF 4A_37/2025 dell'11 settembre 2025, consid. 4.3.5).

La sola descrizione della destinazione d'uso nel contratto di locazione non è sufficiente a giustificare una garanzia secondo cui l'oggetto locato può essere utilizzato per lo scopo previsto per tutta la durata del contratto. Poiché le parti contraenti non avevano concordato alcun altro trasferimento del rischio operativo, non sussisteva alcuna garanzia di utilizzo durante la chiusura disposta dalle autorità (TF 4A_37/2025 dell'11 settembre 2025, consid. 4.4.2). Il ricorso della locataria è stato quindi respinto.

Questo è un riassunto tradotto da DeepL Pro dell'articolo originale di: Avv. lic. iur. Mauro Lardi, LL.M. e Avv. MLaw Lukas Pinggera, SwissLegal Lardi & Partner AG, Coira (09.10.2025)

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