Le TF rend une décision de principe concernant les défauts dans le cadre des fermetures de locaux commerciaux liées au COVID-19

Les fermetures de locaux commerciaux ordonnées par les autorités dans le cadre de la pandémie de COVID-19 ne constituent pas un défaut de la chose louée

Avec la décision récente du Tribunal fédéral 4A_37/2025 du 11 septembre 2025, nos avocats @Mauro Lardi et @Lukas Pinggera ont obtenu un jugement historique pour une bailleuse de locaux commerciaux.

Le litige en matière de droit du bail portait sur la question de savoir si la fermeture des locaux commerciaux ordonnée par les autorités dans le cadre de la pandémie de COVID-19 constituait un défaut de la chose louée et justifiait donc une réduction du loyer. Cette question juridique, qui n'avait pas encore été tranchée par le Tribunal fédéral, faisait l'objet d'opinions divergentes dans la doctrine.

Une partie de la doctrine estimait que le bailleur de locaux commerciaux accordait au locataire, par la description contractuelle de l'usage prévu, la possibilité d'exploiter un commerce dans les locaux loués. Si le locataire ne pouvait pas utiliser le bien loué aux fins prévues sans qu'il y ait faute de sa part, il y avait un défaut du bien loué. La fermeture administrative ayant empêché l'utilisation des locaux à des fins commerciales, il y avait un défaut de la chose louée qui, même sans faute du bailleur, donnait droit à une réduction du loyer (TF 4A_37/2025 du 11 septembre 2025, consid. 4.3.4).

Nos avocats Mauro Lardi et Lukas Pinggera se sont quant à eux ralliés à l'argumentation de l'autre partie de la doctrine et ont estimé qu'il fallait distinguer les caractéristiques liées à l'objet de celles liées à l'exploitation. Les caractéristiques liées à l'objet se rapportent à la nature du bien loué, tandis que celles liées à l'exploitation concernent l'activité commerciale exercée par le locataire dans le bien loué. Le bailleur n'est en principe responsable que des caractéristiques liées à l'objet. Il n'est responsable des caractéristiques liées à l'exploitation que s'il les a expressément garanties. Étant donné que les fermetures ordonnées par les autorités en raison de la pandémie de COVID-19 constituent des caractéristiques liées à l'exploitation, il n'y a pas, selon cette opinion, de défaut de la chose louée. Le bailleur n'est donc responsable que s'il a expressément garanti la caractéristique liée à l'exploitation.

Le Tribunal fédéral s'est rallié à l'avis juridique présenté par nos avocats Mauro Lardi et Lukas Pinggera. Il est parvenu à la conclusion que les fermetures administratives visant à endiguer la pandémie de COVID-19 n'affectaient pas la qualité de l'objet loué concerné, mais uniquement l'activité commerciale relevant de la sphère de risque du locataire. En particulier, cela n'est pas comparable au cas des nuisances liées à des travaux de construction qui affecteraient le bien loué (TF 4A_37/2025 du 11 septembre 2025, consid. 4.3.5).

La simple description de l'usage prévu dans le contrat de location ne suffit pas à justifier une garantie selon laquelle l'objet loué peut être utilisé pendant toute la durée du contrat aux fins prévues. Étant donné que les parties contractantes n'avaient pas convenu d'une autre prise en charge du risque d'exploitation dans le cas présent, il n'y avait donc aucune garantie d'utilisation pendant la fermeture ordonnée par les autorités (TF 4A_37/2025 du 11 septembre 2025, consid. 4.4.2). Le recours de la locataire a donc été rejeté.

Ceci est un résumé traduit par DeepL Pro de l'article original rédigé par les avocats Mauro Lardi, lic. iur., LL.M., et Lukas Pinggera, MLaw, SwissLegal Lardi & Partner AG, Coire (09.10.2025)

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