Actualités en droit de l’immobilier à mettre en œuvre sans tarder

Les nouveautés principales sont les suivantes :

• Le délai d’avis des défauts est prolongé de manière semi-impérative à 60 jours, autant dans le contrat de vente immobilière (art. 219a al. 1 nCO), que dans le contrat d’entreprise (art. 367 al. 1bis nCO) ;
  
  
• Le droit à la réfection est introduit dans le contrat de vente immobilière, qui renvoie désormais aux dispositions du contrat d’entreprise (art. 219a al. 2 nCO) ; ces dernières prévoient que le droit à la réfection ne pourra plus être ni restreint ni exclu si le défaut concerne une construction (art. 368 al. 2bis nCO) ;
  
  
• La prescription du droit à la garantie des défauts est de 5 ans pour les ouvrages immobiliers, il ne peut pas être modifié au détriment du maître (art. 371 al. 4 nCO) ;
  
• Les art. 1 à 4 du titre final du CC s’appliquent pour le droit transitoire.

Ces modifications entreront en vigueur pour les contrats signés dès le 01.01.2026.

À l'occasion de notre réunion semestrielle des avocats et juristes de SwissLegal à Berne, nous nous sommes demandés si la cession des droits de garantie serait toujours possible - en parallèle au droit à la réfection impératif du maître d’ouvrage -, ou si cette cession devait être considérée comme une « restriction » du droit à la réfection, bientôt interdite par le nouveau droit.

Lorsque cession et droit à la réfection cohabitent, l’art. 462 al. 2 CO commande que le cessionnaire fasse valoir en priorité le droit cédé, mais encore faut-il qu’il dispose pour cela des informations nécessaires (contrats, dates de livraison de l’ouvrage, etc… ; cf. TF 4A_152/2021 du 20.12.2022, consid. 6.1). En tous les cas, la partie qui négocie et obtient une telle cession doit être consciente qu’elle pourrait être considérée comme nulle par les tribunaux.

Nous avons aussi discuté des problèmes liés au droit transitoire, en particulier pour les promesses de vente signées en 2025 mais qui feront l’objet de contrats conclus sous l’empire du nouveau droit, après le 1er janvier 2026. Ces promesses doivent dès maintenant être rédigées en tenant compte du futur droit, pour anticiper son entrée en vigueur.

Un grand merci à tous nos collègues notaires et avocats de SwissLegal pour les discussions passionnantes autour de ce sujet d’actualité.

Avv. Clarissa Indemini, Me Corinne Engel, Me Alban Matthey

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