Änderungen im Immobilienrecht, die heute schon relevant sein können

[Übersetzung aus dem französischen Originaltext]

Die wichtigsten Neuerungen im Obligationenrecht (nOR) sind:

• Die Frist für die Mängelrüge wird sowohl im Immobilienkaufvertrag (Art. 219a Abs. 1 nOR) als auch im Werkvertrag (Art. 367 Abs. 1bis nOR) teilzwingend auf 60 Tage verlängert;
  
  
• Das Recht auf Nachbesserung wird ins Immobilienkaufvertragsrecht aufgenommen, welches nun auf die Bestimmungen des Werkvertrags verweist (Art. 219a Abs. 2 nOR). Diese sehen vor, dass das unentgeltliche Recht auf Nachbesserung für Mängel an Bauten nicht mehr eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann (Art. 368 Abs. 2bis nOR);
  
  
• Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt bei Bauwerken fünf Jahre und kann nicht zum Nachteil des Bauherrn geändert werden (Art. 371 Abs. 4 nOR).
  
  
• Die Art. 1 bis 4 des Schlusstitels des ZGB gelten für das Übergangsrecht.

Diese Änderungen treten für Verträge in Kraft, die ab dem 01.01.2026 unterzeichnet werden.

Anlässlich unserer halbjährlichen Anwalts- und Juristentreffen von SwissLegal in Bern haben wir uns gefragt, ob die Abtretung von Gewährleistungsrechten – parallel zum zwingenden Nachbesserungsrecht des Bauherrn – weiterhin möglich sein wird, ODER, ob diese Abtretung bereits als „Einschränkung“ des Nachbesserungsrechts erachtet wird, welche nach neuem Recht verboten sein wird.

Wenn Abtretung und Nachbesserungsrecht nebeneinander bestehen, muss der Zessionar nach Art. 462 Abs. 2 OR vorrangig das abgetretene Recht geltend machen – doch dies setzt voraus, dass er über erforderliche Informationen verfügt (Verträge, Liefertermine des Werkes usw.; vgl. BGE 4A_152/2021 vom 20.12.2022, E. 6.1). In jedem Fall muss sich die Partei, die eine solche Abtretung aushandelt und erhält, bewusst sein, dass diese vom Gericht als nichtig angesehen werden könnte.

Wir haben auch die Probleme im Zusammenhang mit dem Übergangsrecht erörtert, insbesondere für Kaufversprechen, die im 2025 unterzeichnet werden, aber Gegenstand von Verträgen sind, die erst nach dem 1. Januar 2026 unter neuem Recht abgeschlossen werden. Diese Kaufversprechen müssen bereits jetzt unter Berücksichtigung des künftigen Rechts abgefasst werden, um ihre Wirkung zu behalten.

Ein herzliches Dankeschön an alle SwissLegal Kolleginnen und Kollegen für die spannenden Diskussionen zu diesem aktuellen Thema

Avv. Clarissa Indemini, Me Corinne Engel, Me Alban Matthey

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